中新经纬6月19日电 题：近期房价涨不动的逻辑是什么？

作者 曹远征 中银国际研究公司董事长、中国宏观经济学会副会长

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稳就业是2023年经济的核心主题

中国经济复苏的三大挑战和两个新变化。在疫情冲击下，中国经济出现了三大挑战——供给冲击、需求不足和预期转弱。

2023年，尽管中国经济有所恢复，但是以上三个问题依然存在。疫情期间，中国经济始终维持增长态势，很重要的原因是在疫情中，中国出口表现非常亮丽。中国本就是一个出口导向型国家，出口对中国经济的发展非常重要，这不仅表现在GDP上，还表现在就业上，特别是在沿海地区。

目前，经济形势还出现了两个新变化。第一，随着疫情过去，世界经济恢复常态，这意味着中国利用疫情出口的机会在下降。2022年10月，中国出口2983.7亿美元，同比负增长0.3%，这也是自2020年以来中国以美元计价的出口首次负增长。出口下降对中国经济尽管有影响，但还不是最严重的，最关键是它对就业的影响非常大。

第二，在内需方面，中国过去最大的内需是房地产，但房地产下降幅度非常大。2022年，房屋新开工面积为12亿平方米，商品房销售面积13.6亿平方米，分别比上年下降39.4%、24.3%。房地产本身牵涉着四五十个行业，如果建筑面积不够，那么钢铁、水泥、玻璃这些前项产业就会出现过剩，家电、家装、家具这些后项行业的销量也会下降，这是消费不足很重要的原因。

总之，中国经济仍处在恢复之中，但这种恢复尚不足以支撑中国经济全面的增长，由于两个新变化的出现，稳增长(稳就业)是2023年的核心主题。

人口结构变化对房价的影响是根本性的

我认为，当前房价“涨不动”有一部分原因是买婚房的人变少了。当前，中国经济尚处转型之中，不能指望出口的高速增长。与此同时，十年前我们就开始担心的中国人口结构变化过快，对中国经济产生的影响正在显现。人口老龄化一定意味着资产负债能力的下降，老龄化的核心问题就是孩子少了，父债子不能偿，全球出现的债务危机都与此相关。

自2012年开始，中国劳动人口就开始大幅下降，新进入市场的劳动力，每年下降200万-300万人。这意味着从2012年开始算起，未来每年新组成家庭将减少100万个以上。我们当时就提出一个观点：中国的房地产可能会受到重大打击，因为婚房是刚需中的刚需。

新组成家庭数量下降，购房需求就在下降。那结果可能就是房子基本稳定或保持不涨，购房投资客也买涨不买跌。因此，针对改善需求就形成一种预期：“我不必急着改善，反正房子还是会跌的”，那这种预期一旦成为集体意识，结果就是房价真的不涨了。

当前，中国经济的发展不能指望传统增长模式，比如房地产。从行业发展角度来看，它从高点如疫情前每年新增15亿平方米的面积逐步向每年新增10亿平方米的方向收敛。现在全国大小城市无一例外，出现了行业发展的普遍性困难。这是中国进入高收入社会，又叠加人口负增长后，出现的一个新特殊情况，这对中国经济形成一定压力。中国要进入高收入社会，应更多地依赖消费增长。

高收入社会对消费的支撑要做到两方面：第一，收入要持续增长。这个持续增长不仅仅是收入的持续增长，更应是普遍性的。低收入阶层收入要持续增长，最重要的是普遍就业，所以保就业就是保增长。第二，要有产业结构调整，服务业发展就更为重要。尤其是解决大家常说的“就学难、就医难”问题，发展此类相关产业才能真正提供消费场景，进一步鼓励消费。目前，持续提高居民收入和产业结构转型这两个任务都应同时进行。(文章来自作者在2023网易经济学家年会·夏季论坛“思辨之夏”内容，未经作者审阅)(中新经纬APP)

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